04 jan Usucapião de Apartamento: entenda como funciona e como fazer
Usucapião de Apartamento em BH: Guia Completo [2026]
Descubra se é possível adquirir um apartamento por posse prolongada e quais são os requisitos, custos e prazos para regularizar seu imóvel em Minas Gerais.
Última atualização: 15/03/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Você mora em um apartamento há anos, paga contas, faz manutenção, cuida do imóvel como se fosse seu — mas seu nome ainda não está na escritura. Se essa é a sua realidade, saiba que a lei brasileira reconhece o seu direito. A usucapião permite que você se torne, oficialmente, o proprietário do apartamento que já é seu de fato, com base nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil, você pode se tornar proprietário de um apartamento sem precisar de um título de compra e venda, desde que cumpra os requisitos legais estabelecidos para a modalidade aplicável ao seu caso.
A modalidade mais comum é a usucapião extraordinária, que exige 15 anos de posse contínua. Em Minas Gerais, muitas famílias utilizam esse instituto jurídico para regularizar sua situação imobiliária — seja por falta de documentação original, por herança não formalizada ou por compra informal nunca registrada em cartório.
O Que É Usucapião de Apartamento?
A usucapião de apartamento é o caminho legal para transformar anos de posse em propriedade registrada no seu nome. Se você cuida de um imóvel como dono — paga contas, faz manutenção, mora ou administra o bem — a lei reconhece que essa posse prolongada e contínua merece proteção. É um direito garantido tanto pela Constituição Federal (art. 183) quanto pelo Código Civil.
E aqui vai uma informação que surpreende muita gente: o Código Civil não faz distinção entre tipos de imóvel. O apartamento objeto da ação — tecnicamente chamado de imóvel usucapiendo — segue exatamente as mesmas regras de uma casa ou terreno. A única particularidade é que, por se tratar de unidade em condomínio, analisamos também a convenção condominial e as áreas comuns — um detalhe técnico que, na nossa experiência com centenas de processos em BH, faz toda a diferença no resultado.
Na prática, atendemos dezenas de pessoas em Belo Horizonte que vivem exatamente essa situação: compraram o apartamento por contrato de gaveta, herdaram sem inventário ou moram há décadas sem escritura. Se esse é o seu caso, saiba que a solução está mais perto do que você imagina. Quando a regularização é concluída, você conquista a liberdade de vender, financiar, deixar de herança — tudo o que um proprietário de direito pode fazer.
Modalidades de Usucapião Aplicáveis a Apartamentos
A legislação brasileira prevê cinco modalidades de usucapião — e escolher a certa pode significar a diferença entre aguardar 15 anos ou apenas 2 para obter a escritura. A seguir, explicamos cada uma para que você identifique rapidamente qual se encaixa na sua situação:
Usucapião Extraordinária
A usucapião extraordinária é a modalidade mais acessível — e a que mais utilizamos no escritório — porque dispensa comprovação de justo título ou boa-fé. Você precisa estar na posse mansa, pacífica e exclusiva do apartamento durante 15 anos ininterruptamente. Não importa como você começou a ocupar o imóvel — o requisito fundamental é o tempo contínuo de posse, conforme o art. 1.238 do Código Civil.
Se você utiliza o apartamento como moradia habitual ou realizou obras produtivas no local, o prazo pode ser reduzido para 10 anos (art. 1.238, parágrafo único). Essa redução beneficia muitas famílias que fizeram melhorias significativas no imóvel ao longo dos anos.
Usucapião Ordinária
Se você possui algum documento que comprove a intenção de compra, a usucapião ordinária pode reduzir o prazo para 10 anos. Ela exige dois requisitos adicionais: justo título (algum documento que justifique sua posse, como um contrato informal de compra) e boa-fé (você acreditava que tinha direito ao imóvel). Está prevista no art. 1.242 do Código Civil.
Se você tem um recibo de pagamento, uma promessa de compra e venda, um contrato de gaveta ou qualquer documento que comprove sua intenção legítima de ser proprietário, essa modalidade é mais vantajosa pelo prazo menor.
Usucapião Especial Urbana
Para muitas famílias que atendemos, a usucapião especial urbana é a melhor notícia: com apenas cinco anos de posse, você pode se tornar proprietário do seu apartamento. Você precisa de apenas cinco anos ininterruptamente de posse, com imóvel urbano de até 250 metros quadrados, e não pode possuir outro imóvel urbano ou rural. Está prevista no art. 183 da Constituição Federal e regulamentada no art. 1.240 do Código Civil.
O requisito de não ter outro imóvel é rígido: se você já possui uma casa ou outro apartamento em seu nome, essa modalidade não se aplica ao seu caso. O período de cinco anos deve ser contado de forma ininterrupta e exclusiva.
Usucapião Familiar (Conjugal)
Essa modalidade permite que um cônjuge ou companheiro adquira o apartamento quando o outro abandona o lar. Exige apenas 2 anos de posse exclusiva após o abandono, conforme o art. 1.240-A do Código Civil. O imóvel deve ter até 250m² e ser a moradia do requerente.
Usucapião Coletiva
Prevista no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), essa modalidade se aplica quando várias famílias de baixa renda ocupam uma área urbana de forma contígua. É rara para apartamentos isolados, mas pode ser relevante em ocupações coletivas organizadas.
| Modalidade | Prazo Mínimo | Justo Título | Boa-fé | Limite de Área |
|---|---|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos (ou 10) | Não | Não | Sem limite |
| Ordinária | 10 anos (ou 5) | Sim | Sim | Sem limite |
| Especial Urbana | 5 anos | Não | Não | 250 m² |
| Familiar | 2 anos | Não | Não | 250 m² |
| Coletiva | 5 anos | Não | Não | 250 m² por família |
Requisitos para a Usucapião de Apartamento
Antes de dar o próximo passo, você precisa saber se o seu caso preenche os requisitos legais. A boa notícia é que, na maioria dos casos que analisamos, o possuidor já cumpre esses critérios sem sequer saber. Confira os requisitos comuns a todas as modalidades:
Posse Mansa e Pacífica: Você exerce a posse de forma tranquila, sem violência, sem clandestinidade e sem oposição do proprietário original. Isso significa que você mora no apartamento, paga as contas, faz manutenção — age como proprietário.
Animus Domini: Significa intenção de ser proprietário. Você não pode estar no imóvel como hóspede, empregado ou inquilino. Precisa agir como se fosse o dono: tomar decisões sobre o bem, fazer reformas, pagar IPTU e participar de assembleias de condomínio.
Continuidade e Exclusividade: Você não pode compartilhar a posse com o proprietário original. O apartamento deve estar sob seu domínio exclusivo. Se o proprietário tenta recuperar o imóvel ou ingressa com processo judicial durante o período, a contagem é interrompida.
Tempo Mínimo: Varia conforme a modalidade — de 2 anos (familiar) a 15 anos (extraordinária). O tempo é contado de forma contínua, sem interrupções que caracterizem abandono.
Documentos Necessários
Reunir a documentação correta é uma das etapas que mais gera dúvidas — e também uma das mais importantes para o sucesso do processo. Na nossa rotina, ajudamos cada cliente a montar esse dossiê de forma estratégica. Os documentos essenciais são:
- Documentos pessoais: CPF, RG, comprovante de residência (contas de água, luz ou telefone)
- Documentação do imóvel: Matrícula do apartamento no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), planta ou descrição do bem, certidão negativa de ônus
- Comprovantes de posse: Contas de serviços (água, energia, gás), IPTU em seu nome, correspondência recebida, comprovantes de pagamento de condomínio
- Documentação de boa-fé (se aplicável): Contratos informais, recibos de pagamento, promessas de compra e venda, escrituras não registradas
- Testemunhas: Pelo menos duas pessoas que possam confirmar sua posse prolongada (vizinhos, familiares, amigos)
- Levantamento técnico: Planta e memorial descritivo do imóvel, elaborados por engenheiro ou arquiteto (exigido na via extrajudicial)
Comece reunindo o máximo de documentação que conseguir. Quanto mais provas de posse, mais forte será o seu caso — tanto na via judicial quanto na extrajudicial. Se tiver dúvidas sobre quais documentos são essenciais na sua situação, um advogado especialista pode orientar você desde o início.
Usucapião Extrajudicial — Via Cartório
Se todas as partes estiverem de acordo, a via extrajudicial é, de longe, o caminho mais rápido e econômico para regularizar seu apartamento. Desde a Lei 13.465/2017 e a regulamentação pelo Provimento CNJ 65/2017, é possível fazer usucapião diretamente em cartório, sem precisar ir ao tribunal.
O processo funciona assim: você protocola um requerimento no tabelionato de notas, anexando toda a documentação que comprova sua posse. O tabelião verifica se todos os requisitos legais estão presentes e publica um edital por 15 dias para que o proprietário original ou qualquer interessado manifeste objeção.
Se ninguém contestar, o tabelião lavra uma escritura. Você registra essa escritura no CRI, e a propriedade passa para seu nome — com o mesmo efeito jurídico de uma compra e venda. O processo de usucapião extrajudicial, quando feito com a documentação em ordem, costuma levar de 2 a 4 meses. É um procedimento semelhante ao que ocorre em outros processos cartorários, como o inventário extrajudicial.
O único ponto de atenção da via extrajudicial é que exige concordância de todas as partes — se o proprietário original ou qualquer interessado contestar, você terá de recorrer ao Judiciário.
Usucapião Judicial — Quando É Necessário
Nem sempre a via amigável é possível — e não há problema nisso. Quando existe contestação, documentação incompleta ou o proprietário não é localizado, o caminho é a via judicial. Com a estratégia certa, o resultado é o mesmo: a escritura no seu nome. É necessário entrar com uma ação judicial. O processo é proposto no foro da comarca onde o imóvel está localizado — em Belo Horizonte, perante a Comarca de BH.
O trâmite segue o rito ordinário previsto no Código de Processo Civil: petição inicial com documentação, defesa do proprietário, produção de provas (testemunhas, perícia técnica) e sentença. Se você vencer, a decisão judicial é registrada no CRI e a propriedade é transferida para seu nome.
O prazo é mais longo — costuma variar de 2 a 4 anos, dependendo da complexidade do caso e do volume do tribunal. Porém, na nossa atuação em Belo Horizonte, conseguimos acelerar etapas com uma instrução processual bem fundamentada. Uma boa prova testemunhal e documentação organizada desde o início fazem toda a diferença.
A regularização do seu apartamento pode ser mais rápida do que você imagina.
Nossa equipe já regularizou mais de 460 imóveis em Minas Gerais — da análise documental ao registro definitivo. Atendimento humanizado, sem juridiquês.
Quanto Custa a Usucapião de Apartamento em MG?
Transparência é um valor inegociável no nosso escritório. Os custos variam conforme a modalidade escolhida e a complexidade do caso. Abaixo, uma estimativa realista para Belo Horizonte e região metropolitana, considerando valores praticados em 2026:
| Item de Custo | Via Extrajudicial | Via Judicial |
|---|---|---|
| Honorários advocatícios | Conforme tabela OAB/MG | Conforme tabela OAB/MG |
| Emolumentos cartorários | Conforme tabela do TJMG | — |
| Custas processuais | — | Conforme tabela do TJMG |
| Perícia (se necessária) | — | Varia conforme o caso |
| Registro no CRI | Conforme tabela do TJMG | Conforme tabela do TJMG |
| Publicação de edital | Conforme tabela do TJMG | — |
| Prazo médio | 2 a 4 meses | 2 a 4 anos |
Os honorários advocatícios são obrigatórios: a participação de advogado é exigida por lei tanto na via judicial quanto na extrajudicial. No nosso escritório, trabalhamos com condições facilitadas de pagamento para que o custo não seja um impedimento para a regularização do seu patrimônio. Os valores de emolumentos e custas seguem as tabelas oficiais do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), atualizadas anualmente. Cada caso possui suas particularidades — entre em contato para receber um orçamento personalizado.
Perguntas Frequentes sobre Usucapião de Apartamento
É possível fazer usucapião de apartamento?
Sim. A legislação brasileira não diferencia entre tipos de imóvel para fins de usucapião. Apartamentos, casas, terrenos e imóveis comerciais podem ser objeto desse procedimento, desde que o possuidor cumpra os requisitos de posse mansa, pacífica, contínua e exclusiva pelo prazo mínimo exigido — que varia de 2 a 15 anos conforme a modalidade.
Quanto tempo demora o processo de usucapião?
A via extrajudicial em cartório costuma levar de 2 a 4 meses quando toda a documentação está em ordem. A via judicial pode levar de 2 a 4 anos, dependendo da complexidade do caso e do volume de processos no tribunal. Em BH, processos com boa documentação tendem a ter resolução mais ágil.
Qual o valor de uma ação de usucapião?
Na via extrajudicial, os custos variam conforme a complexidade do caso e a via escolhida. Os honorários seguem a tabela da OAB/MG, e os emolumentos e custas são definidos pela tabela do TJMG, atualizada anualmente.
É possível fazer usucapião extrajudicial de apartamento?
Sim. Desde 2017, com a Lei 13.465/2017 e o Provimento CNJ 65/2017, é possível fazer usucapião diretamente em cartório para qualquer tipo de imóvel, incluindo apartamentos. A condição é que ninguém conteste e que toda a documentação esteja completa e em ordem.
Quais documentos são necessários para usucapião?
Os documentos essenciais incluem: CPF/RG, comprovante de residência, matrícula do imóvel no CRI, contas de serviços em seu nome, comprovantes de IPTU ou condomínio, planta do imóvel elaborada por profissional habilitado, e pelo menos duas testemunhas. Se aplicável, contratos informais ou recibos que comprovem boa-fé.
Quem já tem imóvel pode entrar com usucapião?
Depende da modalidade. Na usucapião extraordinária e ordinária, sim — não há restrição quanto à posse de outros imóveis. Na usucapião especial urbana (art. 183 CF), não: o requerente não pode possuir outro imóvel urbano ou rural. Essa restrição protege especificamente quem não tem outra moradia.
A usucapião pode ser feita sem advogado?
A participação de advogado é obrigatória tanto na via judicial quanto na extrajudicial. Na via judicial, é exigência do CPC. Na via extrajudicial, o Provimento CNJ 65/2017 exige a assistência de advogado para protocolar o requerimento no cartório. Além da exigência legal, o acompanhamento profissional aumenta significativamente as chances de êxito.
Qual a diferença entre usucapião ordinária e extraordinária?
A ordinária exige 10 anos de posse com justo título e boa-fé (art. 1.242 CC). A extraordinária exige 15 anos de posse, mas dispensa justo título e boa-fé (art. 1.238 CC). Se você possui documentos que comprovem sua intenção legítima de adquirir o imóvel, a ordinária é mais rápida. Caso contrário, a extraordinária é o caminho.
Quantos anos de posse são necessários para usucapião de apartamento?
O prazo varia conforme a modalidade. Na usucapião extraordinária, são necessários 15 anos de posse ininterrupta (reduzidos para 10 anos se o possuidor estabeleceu moradia habitual no imóvel). Na usucapião ordinária, o prazo é de 10 anos, exigindo-se justo título e boa-fé (reduzido para 5 anos em caso de aquisição onerosa com registro cancelado). Na usucapião especial urbana, bastam 5 anos de posse, desde que o imóvel tenha até 250m² e o possuidor não tenha outro imóvel. Na usucapião familiar, o prazo é de apenas 2 anos após o abandono do lar pelo ex-cônjuge.
Preciso morar no apartamento para entrar com usucapião?
Depende da modalidade. Na usucapião especial urbana e na usucapião familiar, a moradia no imóvel é requisito obrigatório — você precisa utilizar o apartamento como sua residência. Já na usucapião extraordinária e na ordinária, não há exigência de moradia: basta comprovar a posse mansa, pacífica e com ânimo de dono. No entanto, se você mora no apartamento na modalidade extraordinária, o prazo pode ser reduzido de 15 para 10 anos, o que torna a moradia uma vantagem estratégica mesmo quando não é obrigatória.
Precisando de um Advogado para Usucapião de Apartamento?
Se você mora em um apartamento há anos sem escritura, comprou de forma informal ou herdou sem inventário, cada dia que passa sem regularizar é um dia a mais de insegurança jurídica. Sem a escritura, você não pode vender, não pode financiar e corre o risco de perder o imóvel para terceiros. A usucapião é o caminho legal para mudar essa realidade — e quanto antes você agir, mais rápido terá a tranquilidade de ser proprietário de direito.
Com mais de 460 imóveis regularizados em Minas Gerais, nosso escritório conduz cada etapa da usucapião — da análise documental ao registro final da escritura. Sabemos exatamente quais provas reunir, qual via escolher e como evitar os erros que atrasam ou inviabilizam o pedido. O próximo passo é seu:
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