Comprei com contrato de gaveta e não consigo passar a escritura. E agora?
O vendedor sumiu, faleceu ou simplesmente não aparece para assinar. Enquanto a escritura não é registrada, o imóvel continua no nome dele, e isso traz riscos reais para quem pagou. A boa notícia: existem caminhos seguros para colocar o imóvel no seu nome.
Sinais de que este é o seu caso
Você pagou, recebeu as chaves, mas não consegue mais localizar quem vendeu.
Os herdeiros não fizeram inventário ou não querem assinar a escritura.
O contrato é antigo, informal ou passou por vários compradores.
Você paga IPTU e condomínio, mas a matrícula ainda mostra outro proprietário.
Sem registro, banco e comprador não aceitam o negócio.
Os riscos de deixar como está
Dívidas do vendedor
Enquanto o imóvel estiver no nome dele, pode ser penhorado por dívidas que não são suas.
Venda em duplicidade
Quem registra primeiro é o dono perante terceiros (art. 1.245 do Código Civil).
Herança do vendedor
Se ele falecer, o imóvel entra no inventário dele e o problema fica maior.
Patrimônio travado
Sem registro, não dá para vender, financiar ou deixar de herança com segurança.
Como regularizar o imóvel
1. Escritura com o vendedor ou os herdeiros. Se for possível localizar o vendedor, ou se houver inventário, a escritura pode ser assinada normalmente. Quando o vendedor faleceu, o juiz ou o próprio inventário podem autorizar os herdeiros a cumprir o contrato.
2. Adjudicação compulsória. Quem pagou o preço tem direito de exigir a escritura (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil). Esse pedido pode ser feito na Justiça e, desde a Lei 14.382/2022, também diretamente no cartório, em situações específicas.
3. Usucapião. Quando o vendedor não é encontrado ou a cadeia de documentos é longa demais, a usucapião costuma ser o caminho mais seguro. O contrato pode servir como justo título na usucapião ordinária, com 10 anos de posse, ou você pode usar a extraordinária, que não exige título.
Documentos para separar
- O contrato de compra e venda e recibos de pagamento
- Comprovantes de IPTU, condomínio, água e luz em seu nome
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel
- Dados do vendedor ou de seus herdeiros, se houver
Dúvidas sobre contrato de gaveta
Contrato de gaveta tem validade?
Tem validade entre comprador e vendedor e prova o negócio, mas não transfere a propriedade. No Brasil, só é dono quem registra o título na matrícula do imóvel (art. 1.245 do Código Civil).
O vendedor faleceu. Ainda consigo a escritura?
Sim. Os herdeiros podem ser autorizados a assinar no inventário, ou você pode pedir a adjudicação compulsória contra o espólio. Se isso não for viável, a usucapião pode resolver.
Contrato de gaveta serve para usucapião?
Pode servir como justo título na usucapião ordinária, desde que somado à posse de boa-fé pelo prazo legal. Sem título, ainda existe a usucapião extraordinária.
Quanto tempo leva para regularizar?
Depende do caminho: escritura com os herdeiros, adjudicação ou usucapião em cartório ou na Justiça. Na primeira conversa indicamos a via mais rápida para o seu caso.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado.
Vamos colocar o imóvel no seu nome?
Uma primeira conversa já mostra qual é o caminho para o seu caso e o que depende de você. Atendemos em Belo Horizonte e em todo o Brasil.