Ação de Despejo: Como Funciona, Hipóteses, Prazos e Defesa

A ação de despejo é o caminho legal para reaver um imóvel alugado — seja porque o inquilino deixou de pagar, seja porque o contrato chegou ao fim. É um dos temas que mais geram dúvida tanto em quem aluga quanto em quem mora de aluguel, justamente porque a lei estabelece regras, prazos e oportunidades de defesa para os dois lados.

Resposta direta: qualquer que seja o motivo do fim da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º da Lei do Inquilinato). As causas mais comuns são a falta de pagamento e a retomada ao fim do contrato (a chamada denúncia vazia). Em situações específicas, o juiz pode conceder uma liminar de desocupação em 15 dias. Veja abaixo, de forma didática, como cada hipótese funciona.

O que é a ação de despejo

A ação de despejo é a medida judicial pela qual o locador (dono do imóvel ou quem o administra) busca retomar o bem que está alugado. A Lei do Inquilinato é categórica nesse ponto: o art. 5º da Lei nº 8.245/91 determina que, “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”.

Em outras palavras: o despejo não é só para o caso clássico do inquilino que não paga. Ele é a porta de entrada para qualquer retomada de imóvel locado — falta de pagamento, fim do contrato, descumprimento de cláusula, necessidade de uso próprio. O que muda, em cada caso, são os requisitos, os prazos e a possibilidade (ou não) de uma liminar de desocupação.

Vale registrar uma exceção prevista na própria lei: o despejo não se aplica quando a locação termina por desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel (parágrafo único do art. 5º).

Quando cabe: as hipóteses da Lei do Inquilinato

Além do fim natural do prazo contratual, o art. 9º da Lei do Inquilinato lista as situações em que a locação pode ser desfeita:

• Mútuo acordo — quando locador e inquilino concordam em encerrar o contrato (inciso I);
• Infração legal ou contratual — por exemplo, uso do imóvel para fim diferente do contratado, sublocação proibida ou danos ao bem (inciso II);
• Falta de pagamento do aluguel e demais encargos (inciso III);
• Reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser feitas com o inquilino no imóvel (inciso IV).

Na prática, as duas situações que mais chegam ao escritório são a falta de pagamento e a retomada ao término do contrato. É nelas que vamos nos aprofundar a seguir.

Despejo por falta de pagamento

É a causa mais frequente. Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel e os encargos (condomínio, IPTU, quando assim pactuado), o locador pode ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento, com base no art. 9º, III, seguindo o procedimento do art. 62 da Lei do Inquilinato.

Um detalhe importante para o locador: o pedido de despejo pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis e acessórios atrasados (art. 62, I). Ou seja, na mesma ação é possível pedir a retomada do imóvel e a quantia devida — e, nesse caso, tanto o inquilino quanto os fiadores são chamados a responder pela cobrança. A petição inicial deve trazer o cálculo discriminado do débito.

Antes de judicializar, vale a tentativa de uma solução negociada — uma notificação extrajudicial ou um acordo de parcelamento muitas vezes resolve o impasse de forma mais rápida e barata para os dois lados. A conciliação é um caminho legítimo e frequentemente mais vantajoso do que um processo longo.

→ Guia completo: despejo por falta de pagamento — o rito, a purga da mora em 15 dias e a liminar de desocupação, passo a passo.

Purga da mora: como o inquilino evita o despejo

A lei dá ao inquilino uma chance de evitar o despejo pagando a dívida — é a chamada purga (ou emenda) da mora. Pelo art. 62, II da Lei do Inquilinato, o locatário e o fiador podem evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 dias contado da citação, o pagamento do débito atualizado mediante depósito judicial.

Esse pagamento deve incluir:

• os aluguéis e acessórios que vencerem até a efetivação do pagamento;
• as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
• os juros de mora;
• as custas e os honorários do advogado do locador — fixados em 10% sobre o valor devido, salvo disposição diferente no contrato.

Há, porém, um limite que muita gente desconhece: a purga da mora não é um recurso ilimitado. O parágrafo único do art. 62 estabelece que ela não será admitida se o locatário já tiver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Quem já “quitou no susto” duas vezes recentes pode não ter uma terceira chance — e aí o despejo segue seu curso.

Denúncia vazia: retomada ao fim do contrato

“Denúncia vazia” é o nome técnico para a retomada do imóvel sem que o locador precise justificar um motivo. Ela depende, porém, do tipo de contrato:

Contrato escrito com prazo de 30 meses ou mais. Aqui a regra é favorável ao locador: pelo art. 46 da Lei do Inquilinato, findo o prazo ajustado, a locação se encerra independentemente de notificação ou aviso. Se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se prorrogado o contrato por prazo indeterminado — e, a partir daí, o locador pode denunciá-lo a qualquer tempo, concedidos 30 dias para a desocupação (art. 46, §2º).

Contrato verbal ou escrito com prazo inferior a 30 meses. A proteção ao inquilino é maior. Pelo art. 47, findo o prazo a locação se prorroga automaticamente por tempo indeterminado, e o imóvel só pode ser retomado em hipóteses específicas — como o uso próprio (do locador, cônjuge, ascendente ou descendente) ou as demais situações do art. 9º. A denúncia vazia, nesse caso, só se torna possível depois de cinco anos ininterruptos de locação (art. 47, V).

É por isso que o prazo de 30 meses é tão estratégico nos contratos de locação residencial: ele define se a retomada ao fim do contrato será simples ou condicionada.

→ Guia completo: denúncia vazia — quando o locador pode retomar o imóvel ao fim do contrato, sem precisar justificar o motivo.

Liminar de desocupação em 15 dias

Em alguns casos, o locador não precisa esperar todo o processo para reaver o imóvel. O art. 59, §1º da Lei do Inquilinato autoriza o juiz a conceder liminar de desocupação em 15 dias, independentemente de ouvir a outra parte, desde que o locador preste caução de três meses de aluguel e o pedido tenha por fundamento exclusivo uma das hipóteses ali listadas.

Entre essas hipóteses está a falta de pagamento (art. 59, §1º, IX, incluído pela Lei nº 12.112/2009) — mas com uma condição decisiva: ela só vale quando o contrato está desprovido de garantia (sem caução, sem fiador e sem seguro-fiança, nos termos do art. 37). Há, ainda, outras hipóteses de liminar, como o descumprimento de acordo escrito com prazo mínimo de seis meses para desocupação e o fim do prazo da locação não residencial.

Na ausência dessas hipóteses, o despejo segue sem liminar — o que reforça a importância de avaliar a estratégia (e o tipo de garantia do contrato) antes de ajuizar a ação.

O rito da ação de despejo, passo a passo

De forma simplificada, a ação de despejo costuma seguir este caminho:

1. Notificação prévia (quando cabível) — em especial nos casos de retomada ao fim do contrato e de denúncia, formalizando o pedido de desocupação.
2. Petição inicial — com o contrato, a prova do fundamento (planilha do débito, no caso de falta de pagamento) e, se for o caso, o pedido de liminar com a caução.
3. Citação do inquilino (e dos fiadores, quando há cobrança cumulada).
4. Defesa e/ou purga da mora — o inquilino pode contestar ou, na falta de pagamento, depositar o débito em 15 dias para evitar a rescisão.
5. Sentença — se procedente, o juiz determina a expedição do mandado de despejo.
6. Desocupação — voluntária no prazo fixado ou, se necessário, com auxílio de oficial de justiça.

As ações de despejo seguem o rito comum, com as modificações específicas previstas no capítulo próprio da Lei do Inquilinato (art. 59 e seguintes).

Prazos de desocupação após a sentença

Julgada procedente a ação, o art. 63 da Lei do Inquilinato determina que o juiz expeça o mandado de despejo com prazo de 30 dias para a desocupação voluntária.

Esse prazo cai para 15 dias em duas situações: quando entre a citação e a sentença de primeira instância tiverem decorrido mais de quatro meses; ou quando o despejo for decretado com fundamento no art. 9º (infração contratual, falta de pagamento, etc.) ou na prorrogação do art. 46, §2º. Para certos imóveis (estabelecimentos de ensino, hospitais, repartições públicas), a lei prevê prazos maiores e especiais.

Despejo não é reintegração de posse

É uma confusão comum — e custa caro escolher a ação errada. A diferença está na origem da posse:

• Ação de despejo — serve para reaver a posse que foi cedida de forma legal, por um contrato de locação. É o caso do inquilino que não paga ou que não desocupa após o fim do contrato.
• Reintegração de posse — serve para reaver a posse tomada de forma ilegal (esbulho): invasão, ocupação à força ou clandestina, sem qualquer contrato. Saiba mais no nosso guia sobre reintegração de posse.

Resumindo: havia contrato de aluguel? O caminho é o despejo. Não havia contrato e o imóvel foi ocupado indevidamente? O caminho é a reintegração de posse. Ajuizar a ação errada significa perder tempo e, muitas vezes, recomeçar do zero.

Como o inquilino pode se defender

Receber uma ação de despejo não significa, automaticamente, perder o imóvel da noite para o dia. O inquilino tem instrumentos de defesa:

• Purga da mora — na falta de pagamento, depositar o débito atualizado em 15 dias da citação evita a rescisão (desde que respeitado o limite dos 24 meses);
• Contestação — questionar valores cobrados indevidamente, encargos não pactuados ou a própria existência da dívida;
• Discussão da garantia — verificar se há fiador ou caução, o que afasta a liminar por falta de pagamento;
• Negociação — propor acordo de parcelamento ou prazo para saída amigável, evitando a execução do despejo.

O ponto crítico é o prazo: a defesa e a purga da mora têm momento certo para acontecer. Perder esse prazo costuma ser o que decide o resultado da ação.

Conclusão

A ação de despejo equilibra dois interesses legítimos: o do locador, de reaver seu imóvel, e o do inquilino, de não ser retirado sem o devido processo. Conhecer as hipóteses (falta de pagamento, denúncia vazia, infração), os prazos e as oportunidades de defesa é o que permite agir com segurança — de qualquer lado da relação.

Seja para retomar um imóvel ou para se defender de uma ação, o acompanhamento de um advogado especialista em direito imobiliário em Belo Horizonte faz diferença no prazo e no resultado.

Perguntas Frequentes

Veja também

→ Advogado especialista em Direito Imobiliário em Belo Horizonte

→ Reintegração de posse: como reaver um imóvel ocupado indevidamente

→ Como revisar um contrato de aluguel comercial

→ Conciliação e acordo: resolver sem processo

Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Lei nº 8.245/91 — art. 5º, art. 9º, art. 46, art. 47, art. 59, art. 62 e art. 63 (Lei do Inquilinato).

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