Pensando em celebrar um contrato de compra e venda de imóvel? Então pode ser muito importante a solicitação de um parecer jurídico antes de assinar o documento.
Nesse guia vamos falar tudo a respeito do parecer jurídico nesse tipo de transação, e como ele pode te ajudar.
O parecer jurídico visa avaliar contrato de compra e venda e a documentação necessária para que a transação ocorra de forma segura. Dessa forma, ele te proporcionará muito mais segurança em sua contratação, seja para a compra de um bem ou para a venda.
Dúvidas sobre contrato de compra e venda? Fale conosco.
O contrato de Compra e Venda
O contrato de compra e venda é o instrumento utilizado para formalizar o acordo prévio estabelecido entre as partes. Dessa forma, trata-se de um documento particular, pelo qual os interessados definem obrigações recíprocas.
Com o contrato de compra e venda, uma parte se compromete a entregar uma coisa, que pode ser um bem móvel ou imóvel, enquanto a outra se compromete a pagar um preço pela coisa.
Importante mencionar que a compra e venda pode ser feita sobre um bem que existe no momento ou sobre uma coisa futura. Se for com relação a um objeto futuro, o contrato fica sem efeito caso a coisa não exista no momento posterior.
Da mesma forma, se a venda for com base em amostras, protótipos ou modelos, o vendedor deve garantir que a coisa real exista e tenha as mesmas características descritas no exemplo.
Apesar de parecer um acordo simples, o contrato de compra e venda deve ser tratado com bastante cuidado, especialmente quando se tratar de negociações de grande valor financeiro.
O que é o parecer jurídico
A análise de contrato de compra e venda deve ser feita sempre com bastante rigor, tendo em vista que os termos do contrato devem ser cumpridos pelas partes. Assim, assinar um contrato sem conhecer os seus efeitos é um erro que não deve ser cometido.
O parecer jurídico sobre compra e venda é um documento emitido por um advogado especialista em direito imobiliário. O profissional conhece com profundidade as normas aplicadas ao segmento, podendo orientar o cliente.
Dessa forma, temos que o parecer jurídico nada mais é do que uma análise detalhada de todas as questões legais que são aplicáveis ao caso. Da mesma forma, o parecer apresenta cenários, resultados, consequências e até mesmo impedimentos.
Por exemplo, se o contrato de compra e venda apresentar cláusula nula ou abusiva, o advogado especialista em direito imobiliário deixará isso claro em seu parecer. De posse do documento, o cliente poderá decidir pela celebração ou não do acordo.
Quando o parecer jurídico é indicado
Existem muitas situações nas quais o parecer jurídico imobiliário é indicado. Uma delas é o contrato de compra e venda de apartamento ou de compra e venda de apartamento na planta.
Nesse segundo caso, os riscos do negócio são muitos, tendo em vista que o imóvel não está pronto e ainda será produzido pela construtora. Dessa forma, os compradores devem estar atentos a todos os detalhes do contrato, para saber o que está sendo negociado.
Mas essas não são as únicas hipóteses em que o parecer é recomendado. O documento também é útil para a compra e venda de terreno em condomínio. Os bens em condomínio envolvem mais de um titular, o que significa mais detalhes a serem observados.
O mesmo acontece com a compra e venda de quotas sociais referentes a vagas de garagem. Esse é um tema que pode gerar muita controvérsia, gerando conflitos que podem ser evitados com uma análise detalhada do contrato.
Quem atua no mercado imobiliário sabe que existem diversas leis que regulam a posse e a propriedade sobre imóveis, definindo, principalmente sobre as formas necessárias para o domínio e a transmissão da propriedade imobiliária.
Sendo assim, é muito importante contar com o apoio jurídico necessário antes de se realizar qualquer transação que envolva imóveis e evitar, assim, problemas/defeitos que poderão causar grande impacto financeiro para as partes envolvidos.
Dentre os principais problemas jurídicos que podem surgir na compra e venda de imóvel, destacamos aqueles que consideramos os principais:
1. Titularidade diversa da pessoa do vendedor: É comum nos deparamos com ofertas de compra e venda realizada por pessoa diversa do real proprietário do imóvel.
Em alguns casos, inclusive, tal fato não ocorre de má-fé. Porém, é importante deixar claro que apenas o proprietário registral possui o direito de dispor de um imóvel.
Assim, ao celebrar contrato de compra e venda com pessoa diversa da real proprietária do bem, o adquirente poderá ter grandes problemas, e não conseguirá transferir a propriedade do imóvel para o seu nome através das vias convencionais.
2. Existência de ônus reais: Os ônus reais são, geralmente, direitos de terceiros que recaem sobre o imóvel, como a hipoteca, a penhora, etc.
Portanto, é imprescindível verificar-se se o imóvel está gravado com ônus reais, a fim de identificar se o mesmo foi dado como garantia em um financiamento, se há uma promessa de compra e venda registrada no imóvel ou a existência de penhora ou hipoteca sobre o mesmo.
3. Documentação irregular: Como dito acima, o ramo do direito imobiliário possui diversas leis que regulamentam as relações entre indivíduos e imóveis. Dentre elas estão, por exemplo, a Lei das Incorporações Imobiliárias, que exige uma série de documentos para que o incorporador possa realizar a venda de um imóvel na planta.
Assim, ausência da incorporação é falta gravíssima, que poderá gerar grandes problemas para tanto para o vendedor como para o comprador.
Além desse exemplo, podemos mencionar, também, a ausência do Habite-se, ou baixa de construção, que impedirá o comprador de realizar o financiamento bancário para a aquisição do imóvel.
4. Existência de dívidas ou de processos judiciais em nome do vendedor: A Lei autoriza que a propriedade de imóveis seja utilizada como garantia para o pagamento de dívidas, multas e indenizações decorrente ou não de uma ação judicial.
Dessa maneira, é de fundamental importância verificar a existência de eventuais direitos de terceiros sobre o imóvel antes de finalizar-se a transação de compra e venda do mesmo (ainda que tais direitos não estejam gravados na matrícula do imóvel). Evitando-se, por exemplo, a ocorrência da evicção, que é a perda do bem pelo adquirente em decorrência de um direito anterior de terceiro.
Quem pode fazer o parecer jurídico
A análise de contrato de compra e venda deve ser feita por um advogado. Apesar de existirem diversos profissionais que emitem pareceres, como os médicos, engenheiros e muitos outros, na área jurídica o profissional qualificado para tal é o advogado.
Em se tratando da compra e venda, especialmente de propriedades como imóvel na planta, vaga de garagem e imóveis em condomínio, o parecer deve ser emitido preferencialmente pelo advogado especialista em direito imobiliário.
Por se especialista na área, o advogado poderá identificar cada um dos principais pontos do contrato. Assim, poderá montar um parecer completo, de acordo com a legislação vigente.
Quando buscar um parecer jurídico
Como se trata de uma medida consultiva e preventiva, o parecer jurídico para contratos de compra e venda de imóveis deve ser emitido antes da assinatura do contrato. O advogado especialista irá analisar os termos propostos.
Assim, poderá oferecer um parecer completo, com a análise a respeito da viabilidade do negócio que será realizado. O parecer é um dos melhores instrumentos para que você tenha mais segurança na hora de assinar o contrato.
Conclusão
Portanto, como visto, o parecer jurídico é fundamental para a celebração de um contrato de compra e venda. Conte com o suporte de um advogado especialista em direito imobiliário para ter mais informações a respeito dos aspectos legais envolvidos.
Ainda tem dúvidas sobre o contrato o contrato de compra e venda?
Sinta-se à vontade para enviar a sua dúvida para o autor deste artigo.
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