Quem é o real proprietário das benfeitorias edificadas no terreno?

Imagine a seguinte situação: João construiu uma casa em um terreno e, logo em seguida, fez um grande pomar no local. Agora me responda: João se tornou proprietário da casa e do pomar após acrescentá-los no referido terreno?

Essa resposta parece bastante simples, não é mesmo?
No entanto, a situação pode não ser tão simples assim!

Para responder essa pergunta é preciso entender que a, a princípio, a legislação brasileira trata as construções e as plantações como “acréscimo”, ou seja, como uma forma de aquisição da propriedade.

Além disso, o Código Civil presume que as construções e as plantações pertencem ao dono do imóvel onde elas foram realizadas, até que se prove o contrário. E é aqui que reside toda a necessidade de uma avaliação minuciosa caso a caso.

Benfeitorias | O que diz a Lei?

Pois bem, nos termos do art. 1.255 do Código Civil:

“Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização”.

Assim, com base na interpretação deste artigo, podemos concluir que:

a) Caso João tenha realizado as benfeitorias em terreno próprio, com materiais e sementes próprios, ele se tornou o legítimo proprietário da casa e do pomar.

De acordo com o art. 1.253 do Código Civil “toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário”.

b) Caso João tenha realizado as benfeitorias em terreno próprio, porém com materiais e sementes de outra pessoa, mas de boa-fé, ele deverá reembolsar o valor dos materiais e sementes.

É o que diz o Código Civil em seu art. 1.254: “aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.

c) Com base no mesmo art. 1.254, caso João saiba que os materiais utilizados para edificar as benfeitorias no seu terreno não eram dele, ele ainda assim adquirirá a propriedade das benfeitorias. Porém, responderá pelo valor dos materiais e sementes, e também pelos lucros cessantes.

d) Caso João tenha realizados as benfeitorias em terreno de outra pessoa, a regra é que ele perca tais benfeitorias para o dono do terreno. No entanto, se agiu de boa-fé, desconhecendo que o terreno era de terceiro, João terá direito a indenização. Mas, se João agiu de má-fé, ele perderá todo o valor investido, sem qualquer direito à indenização.

É o que se vê no art. 1.255 do Código Civil: “Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

e) Por fim, o parágrafo único do art. 1.255 define que: “Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo”.

Ou seja, caso o valor da benfeitoria edificada de boa-fé em terreno alheio exceda consideravelmente o valor do terreno, João adquirirá a propriedade do solo, mediante indenização do proprietário.

Conclusão

Portanto, como vimos, existem diferentes condições para determinar-se a situação patrimonial de uma benfeitoria. Assim, é muito importante ficar atento a todas elas para entender qual será o destino das benfeitorias nos casos que envolverem a entrega de um bem imóvel após as suas edificações. Na dúvida, consulte sempre um advogado.

É isso aí! Espero ter contribuído para a compreensão das questões trazidas neste artigo. Caso tenha restado mais alguma dúvida, deixe uma mensagem abaixo.

Até o próximo artigo!

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